מימוש זכויות בפרויקט תמ”א 38

תמ"א 38 הוא פרויקט שתכליתו להיטיב עם הדיירים. אולם נותרו המון שאלות פתוחות לגבי הפרויקט דבר שגורם לכך שהמענה ליישום הפרויקט הוא נמוך ממה שציפתה הממשלה טרם אישרה אותו. אומנם הפטור מהיטל ההשבחה בא לתת לפרויקט דחיפה נוספת אך לא בטוח שזה מספיק.

תמ"א 38 – המחיר שמשלמים הדיירים

מה מקבלים הדיירים – תמ"א 38 כתוכנית באה להיטיב עם הדיירים אשר רוצים לחזק את ביתם המשותף מפני רעידות אדמה. לכאורה הכול נראה ורוד, גרוש אחד לא יוצא מכיסם של הדיירים מכיוון שהחברות הקבלניות אשר משפצות את הבניין עושות הכול לכאורה בחינם.

מה מקבל הקבלן – למעשה השיפוץ לא באמת נעשה בחינם, החברות הקבלניות אשר נשכרות על ידי מנהלת תמ"א 38 על מנת לבצע את התוכנית בעצם עושות את השיפוץ בתמורה לקבלת זכויות בנייה על הבניינים אשר עברו שיפוץ על ידם. כלומר דיירי בניין אשר הסכימו לשפץ את בניינם מפני רעידות אדמה, צריכים לצפות גם להצטרפותם של דיירים חדשים אשר יצטרפו לדירות החדשות שיבנו הקבלנים בבניין המשופץ וזאת בעקבות מימוש זכויות הבנייה שיממשו הקבלנים בתמורה לחיזוק ולשיפוץ "חינם" של הבניין.

מידע וייעוץ משפטי – https://www.seo-doctor.net/

פטור ממס השבחה – דחיפה רצינית לתמ"א 38

הקלות למממשים – על מנת לקדם את פרויקט תמ"א 38 העניקה הממשלה ב2006 הקלות במס שבח ומס מכירה לאלו אשר עוסקים במימוש זכויות הבניה בהתאם לתמ"א 38. הקלות אלו נועדו לדרבן את בעלי הבתים הזקוקים לשיפוץ, לממש את פרויקט תמ"א 38 על המבנה בו הם גרים. פטור ממס שבח מהווה תמריץ רציני לקידום תמ"א 38. מתן הפטור מהיטל ההשבחה אשר עומד על 50 אחוז מערך ההשבחה בזכות מימוש זכויות הבנייה, יעודד את הדיירים של הבניין המשופץ ואת הקבלנים לשפץ את הנכס ולחזק אותו ובוא בעת לבנות יחידות דיור חדשות מכיוון שהפטור מהיטל המס למעשה גורם לכך שנכנס יותר כסף לכיסם בעקבות מימוש פרויקט תמ"א 38.

איבוד המטרה – חשוב לבדוק שהפטורים המוענקים לא יגרמו לכך שהפרויקט לא יאבד מתכליתו האמיתית שהיא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שכן אם דיירים וקבלנים רבים יראו שהעסק מאוד רווחי הם יפנו אליו תוך מטרה של התעשרות ועשיית כסף קל ולא מתוך מטרה אמיתית של דאגה לחייהם של דיירי הבניין מפני רעידת אדמה חזקה שלפי הערכות מומחים ממשמשת ובאה.

ניתן לומר שאכן מתן פטורים ממס באזורים בארץ אשר ערך הקרקע הוא נמוך אכן זכאים להקלה מסוימת שכן בשל ערך הקרקע הנמוך אין אפשרות לכיסוי הוצאות חיזוק המבנה באמצעות מימוש זכויות הבניה.

אלא שמתן פטורים והקלות בתשלומי מס באזורים בהם ערך הקרקע גבוה גורם לכך שאנשים יכנסו לפרויקט רק משום היותו אמצעי לרווח כספי כתוצאה ממימוש הזכויות מטרה שהיא רחוקה מאוד ממטרתו האמיתית של פרויקט תמ"א 38.

תמ"א 38 לא תופס תאוצה

חמש שנים עברו מאז אושרה תוכנית מ"א 38, הרבה מאוד ישראלים מכירים אותה, אולם עדיין הרבה לא זז בשטח ונדמה שהכסף אשר יכול להיכנס לכיסם של הדיירים כתוצאה ממימוש זכויות הבניה לא ממש מפתה אותם.

נראה כי הבעיה נובעת מחוסר הידע הבסיסי בכל הנוגע לתועלת ולעלויות שיבואו מהפרויקט. עולות שאלות כמו כמה באמת מרוויח הקבלן כתוצאה ממימוש זכויות הבניה וכמה מרוויחים הדיירים, ומהם השיפורים שיכולים הדיירים לדרוש מהקבלן, כך שהקבלן עדיין יראה רווח כתוצאה ממימוש זכויות הבניה.